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　  按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。但一些小區(qū)仍因公共收益分配問題糾紛不斷。近日，小區(qū)居民的反映，稱小區(qū)物業(yè)將潮州電梯廣告收益置換成電梯維保費用，引起了小區(qū)業(yè)主的不滿。

　　市民質(zhì)疑：廣告收益為何變成電梯維保費？

　　市民李先生告訴他最近乘坐電梯時發(fā)現(xiàn)電梯里設(shè)立了廣告位，“其實小區(qū)電梯內(nèi)做廣告不罕見，樓棟里的廣告也不少?！彪S后，他就此問題找到物業(yè)處詢問，得到回復稱，已將電梯廣告出租給一家電梯維保公司，同時這家維保公司會給電梯做免費的維保服務(wù)。物業(yè)的回復讓很多業(yè)主不滿，“電梯屬于公共部位，電梯廣告收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主，物業(yè)不應(yīng)該隨意置換，而且電梯維保費應(yīng)該包含在物業(yè)費中，物業(yè)無權(quán)這么做！”

　　廣告費與維保費置換 小區(qū)物業(yè)所為

　　記者就此問題聯(lián)系到了小區(qū)物業(yè)公司，工作人員表示，業(yè)主所反映的將電梯廣告費與電梯維保費用置換的情況不屬實。經(jīng)過居委會與物業(yè)的溝通，得知，該小區(qū)電梯內(nèi)確實存在做廣告的情況，并且所有電梯內(nèi)的廣告收益都用于電梯的維修和維護。物業(yè)人員介紹，之所以用于電梯維修和維護，是因為小區(qū)電梯損壞率極高，維修費用也高。

　　電梯轎廂內(nèi)的空間能否對外經(jīng)營？

　　根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。

　　電梯是業(yè)主的出行工具，做廣告已經(jīng)改變了其用途，需要由全體業(yè)主決定電梯內(nèi)的空間能否用以對外經(jīng)營。因此該小區(qū)物業(yè)在出租小區(qū)電梯廣告前，應(yīng)該事先得到全體業(yè)主的同意。

　　電梯廣告的收益能否用以支付電梯維保費用？

　　物業(yè)服務(wù)定價成本已包括共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維修費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯廣告收入用于電梯維修不符合法律規(guī)定，應(yīng)將廣告收入返還業(yè)主委員會。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。因此，物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維修費用包括在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)定價成本之中，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔。

　　廣告收益可以扣除合理成本，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)對合理成本的支出承擔舉證責任。因此物業(yè)無權(quán)擅自用廣告收入以彌補其經(jīng)營中的不足，未經(jīng)同意擅自處分屬于全體業(yè)主共有的廣告收入的行為侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)，電梯廣告收入應(yīng)當返還給業(yè)主委員會。

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